Nadia Farajallah
Nadia Farajallah
Farajallah Avocats - Avocat à la Cour

DOMAINES D'INTERVENTION - Saisies immobilières et ventes sur adjudication



Partie législative - Vente I Achat I Défense du saisi I Conseils pratiques


Conseils pratiques


A SAVOIR

Dans les ventes immobilières par adjudication, l’acheteur ne bénéficie d’aucun délai de rétractation, ni de condition suspensive d’obtention de prêt.
Il faut donc utilement se renseigner sur le bien et sur les possibilités de le financer avant de décider de participer aux enchères.

Bien que certaines ventes immobilières puissent encore être soumises aux règles de l’Ancien Code de Procédure Civile, toutes les explications données sur ce site ne concernent que les ventes soumises à la nouvelle procédure telle que régie par les nouveaux articles 2190 à 2216 du Code Civil et le Décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006

De surcroît, notamment en ce qui concerne le paiement du prix d’adjudication et la purge des hypothèques, des différences existent selon qu’il s’agit d’une vente:

    • sur saisie immobilière,
    • sur licitation (partage d’une indivision),
    • sur liquidation (vente sollicitée par un mandataire judiciaire),
    • sur succession vacante ou non réclamée (vente effectuée par la Direction Nationale
d’Intervention Domaniale).

L’Avocat poursuivant est en mesure de vous indiquer la nature de la vente qu’il organise, et la Loi, ancienne ou nouvelle, qui lui est applicable.

VISITER

Avant toute chose, dès que vous avez connaissance de la vente prochaine d’un bien par adjudication, il convient de prendre contact avec l’Avocat poursuivant pour connaître la date de visite sur place, s’il y en a une, et sauf à ce que la date et l’heure de cette visite soient déjà mentionnées sur la publicité.

CONSULTER LE CAHIER DE LA VENTE

Il vous appartient de consulter le cahier anciennement dit « des charges », qui regroupe, outre une partie normalisée sur les conditions de vente, toutes informations qui ont pu être réunies sur le bien, et notamment le procès-verbal de description du bien (qui vous renseignera sur sa situation d’occupation), le certificat de métrage, l'origine de propriété, les références du règlement de copropriété, les documents d’urbanisme et les diagnostics techniques.
Ce cahier peut être consulté au cabinet de l’avocat poursuivant ou au greffe du Juge de l’Exécution (JEX) auprès du Tribunal de Grande Instance où se déroulera la vente:

    • TGI BOBIGNY

Le Greffe du JEX- saisies immobilières se trouve au sein du Palais, au 1er étage (asc B), au 173 avenue Paul Vaillant Couturier 93000 BOBIGNY (Téléphone du Standard: 01 48 95 13 93). Les cahiers des charges se consultent de 9 heures à 17 heures, sans interruption. Les audiences de vente par adjudication ont lieu le mardi à 13 heures 30, généralement en SALLE 1 qui se trouve près de l’ascenseur B. Pour accéder à l’intérieur du Palais de Justice de Paris, vous serez amené à passer le dispositif de contrôle: nous vous conseillons donc d’anticiper et d’arriver tôt à l’entrée du Palais.

    • TGI PARIS

Le Greffe du JEX- saisies immobilières se trouve au sein du Palais, dans la cour du 36 quai des Orfèvres (Téléphone du Greffe: 01 44 32 60 10). Les cahiers des charges se consultent de 9 heures à 17 heures, sans interruption. Les audiences de vente par adjudication ont lieu le lundi à 14 heures pour les ventes sur licitation et le jeudi à 14 heures 30 pour les autres ventes, dans la Chambre des Criées qui se trouve dans la grande salle des pas perdus (derrière le kiosque d'accueil) au PALAIS sis 4 Boulevard du Palais 75001 Paris. Pour accéder à l’intérieur du Palais de Justice de Paris, vous serez amené à faire la queue avec les touristes qui viennent le visiter: nous vous conseillons donc d’anticiper et d’arriver tôt à l’entrée du Palais.

    • TGI NANTERRE

Le Greffe du JEX se trouve à l’ANNEXE du Tribunal sise 6 rue Pablo Neruda 92000 NANTERRE, au 2ème étage (Bureau 2.59 - Téléphone du Greffe: 01 40 97 14 80 ou 01 40 97 14 85). Les cahiers des charges se consultent uniquement le matin de 9 heures 30 à 11 heures 30. Les audiences de vente par adjudication ont lieu le jeudi à 14 heures 30, en salle d’audience B située au rez de chaussée de l’ANNEXE du Tribunal.

PRENDRE UN AVOCAT

Toute personne qui désire acheter un bien immobilier à la barre d'un Tribunal de Grande Instance doit prendre contact avec un Avocat inscrit au Barreau du Tribunal où se déroule la vente, afin de le représenter lors de l'audience d'adjudication. Un Avocat ne pourra pas enchérir pour le débiteur saisi (article 72 du Décret 2006­936 du 27 juillet 2006). 
Ainsi, si vous choisissez notre Cabinet et que vous êtes intéressé par un bien qui se vend au PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, c’est Maître Nadia FARAJALLAH qui vous représentera, et si l’immeuble est proposé devant une autre juridiction, l’adjudication sera faite par le ministère de l’avocat membre du Cabinet correspondant et que vous conseillera Maître Nadia FARAJALLAH.
L’Avocat jouera le rôle du Notaire dans les ventes de gré à gré: il assure notamment la publication à la Conservation des Hypothèques du Jugement d’adjudication qui constitue le titre de propriété.
En revanche, l’intervention d’un Notaire reste nécessaire si l’adjudicataire recourt à un prêt hypothécaire, car seul un Notaire peut inscrire au fichier immobilier l’hypothèque sur le bien.
Pour que notre Cabinet puisse vous représenter et porter en votre nom les enchères, il faut impérativement prendre contact avec nous avant l’audience d’adjudication, afin que nous vous confirmions nos disponibilités et accord pour vous représenter.
Si tel est le cas, nous vous ferons remplir et signer un pouvoir pour enchérir.
Par suite, il conviendra de nous remettre, préalablement à l’audience:

    • 1. Un justificatif d’identité,
    • 2. Un chèque de banque ou une caution bancaire de 10 % du montant de la mise à prix si
celle-ci est supérieure à 30 000 €, et de 3 000 € pour toutes les mises à prix inférieures à 30.000 €. Ce chèque doit être libellé à l'ordre du séquestre du prix d'adjudication tel que désigné dans le cahier des conditions de vente. Le séquestre du prix de vente est soit Monsieur Le Bâtonnier pour les ventes sur saisie immobilière ou sur licitation, soit le mandataire judiciaire qui poursuit la vente en cas d'adjudication sur liquidation ou redressement, ou enfin le comptable spécialisé du domaine en cas de vente poursuivie par la DNID.

Cette somme constitue un acompte sur le prix d’adjudication, et sera remise au séquestre si la vente devient définitive à votre profit: le solde à consigner par suite en sera diminué d’autant.

    • 3. Un chèque de banque, libellé à l’ordre de LA CARPA, du montant des frais préalables (qu’il faut demander à l’Avocat poursuivant ou au Greffe du Tribunal) augmenté de 10 % de votre enchère maximale.

Cette somme a vocation à couvrir les frais de l'adjudication, et elle n’est donc pas un acompte sur le prix.
Elle sera encaissée par LA CARPA, compte séquestre, si la vente devient définitive à votre profit, pour couvrir les frais de la vente, savoir:

    • Frais préalables
    • Emoluments dus aux Avocats poursuivant et adjudicataire
    • Droits de mutation payés au Trésor Public
    • Frais de publication du Jugement à la Conservation des hypothèques (qui n’incluent pas les
frais de radiation des hypothèques grevant le bien du chef de l’ancien propriétaire)

Les honoraires d’Avocat s'ajoutent aux différents frais de la vente. Naturellement, si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, les deux chèques de banque susvisés vous seront restitués dès la fin de l’audience


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N'hésitez pas à accéder au formulaire de contact ou à nous téléphoner au 01.41.71.32.32 (ligne directe) ou 01.41.71.26.26 (ligne secrétariat)